Immobilie zu Lebzeiten übertragen: Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Leibrente?

Immobilie zu Lebzeiten übertragen: Absicherung für Eltern, Klarheit für Kinder

Viele Eltern möchten ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen – umgangssprachlich: das Haus an die Kinder überschreiben –, um Freibeträge zu nutzen, spätere Erbschaftsteuer zu senken und Streit unter den Erben vorzubeugen. Zugleich wollen sie abgesichert bleiben: weiter im eigenen Haus wohnen, die Mieteinnahmen behalten oder ein regelmäßiges Einkommen beziehen. Wer eine Immobilie übertragen und dennoch abgesichert bleiben möchte, hat drei klassische Möglichkeiten: den Nießbrauch, das Wohnungsrecht und die Übertragung gegen eine Leibrente.

Die drei Varianten unterscheiden sich erheblich – bei der Schenkungsteuer, beim Pflichtteil anderer Angehöriger, bei der Einkommensteuer und beim Schutz vor einer Rückforderung durch den Sozialhilfeträger. Mit Urteil vom 24. Juni 2026 hat der Bundesgerichtshof zudem eine wichtige Frage zur Leibrente geklärt (IV ZR 141/25). Dieser Beitrag gibt einen Überblick.

Die rechtlichen Stellschrauben im Überblick

Schenkungsteuer und Bewertung

Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie ist eine Schenkung. Sie bleibt bis zur Höhe der persönlichen Freibeträge steuerfrei: 400.000 Euro für jedes Kind je Elternteil, 200.000 Euro für jedes Enkelkind je Großelternteil und 500.000 Euro unter Ehegatten. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Maßgeblich ist der Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann er durch ein Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).

Ob die Freibeträge und die Bewertung von Grundbesitz verfassungsgemäß sind, prüft derzeit das Bundesverfassungsgericht. Einzelheiten lesen Sie in unserem Beitrag Erbschaftsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht.

Pflichtteilsergänzung und Zehnjahresfrist

Hat der Erblasser zu Lebzeiten Vermögen verschenkt, können pflichtteilsberechtigte Angehörige – etwa Kinder, die nicht oder nur gering bedacht wurden – nach seinem Tod eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, als gehörte das Geschenk noch zum Nachlass (§ 2325 BGB). Eine Schenkung im letzten Jahr vor dem Erbfall wird dabei voll berücksichtigt, für jedes weitere Jahr um ein Zehntel weniger. Sind seit der Leistung zehn Jahre verstrichen, bleibt sie unberücksichtigt. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.

Entscheidend ist, wann die Frist zu laufen beginnt. Das Gesetz knüpft an die „Leistung“ des verschenkten Gegenstands an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Schenker dafür die Immobilie nicht nur rechtlich übertragen – maßgeblich ist die Umschreibung im Grundbuch –, sondern auch den „Genuss“ daran tatsächlich aufgegeben haben. Genau in diesem Punkt unterscheiden sich Nießbrauch, Wohnungsrecht und Leibrente.

Grunderwerbsteuer

Schenkungen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übertragungen auf den Ehegatten sowie auf Verwandte in gerader Linie, Stiefkinder und deren Ehegatten bleiben auch dann steuerfrei, wenn der Erwerber eine Gegenleistung erbringt (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Bei anderen Erwerbern, etwa Nichten oder Neffen, kann der entgeltliche Teil einer Übertragung – zum Beispiel eine übernommene Darlehensschuld oder eine Rente – Grunderwerbsteuer auslösen.

Vorbehaltsnießbrauch: Erträge behalten, Steuer senken

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie, behält sich aber das Recht vor, sie weiter zu nutzen und die Erträge zu ziehen. Er kann also selbst darin wohnen oder die Mieten vereinnahmen. Im Vertrag sollte genau geregelt werden, wer laufende Kosten, Instandhaltung, größere Reparaturen und bestehende Darlehen trägt.

Schenkungsteuerlich ist der Nießbrauch attraktiv, weil sein Kapitalwert vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Er ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, vervielfältigt mit einem Faktor, der von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt (§ 14 BewG). Je jünger der Schenker, desto höher fällt der Abzug aus. Der Jahreswert ist allerdings gedeckelt: Er darf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 nicht übersteigen (§ 16 BewG). Den gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent, der dieser Berechnung zugrunde liegt, hat der Bundesfinanzhof – für eine lebenslange Rente – erst kürzlich als verfassungsgemäß bestätigt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2026 – II R 35/23).

Die Kehrseite zeigt sich beim Pflichtteil. Behält sich der Schenker den Nießbrauch uneingeschränkt vor, gibt er den Genuss der Immobilie nicht auf. Die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB beginnt dann nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27. April 1994 – IV ZR 132/93). Die Schenkung kann also auch Jahrzehnte nach der Übertragung noch ohne zeitliche Abschmelzung bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt werden. Ein späterer Verzicht auf den Nießbrauch setzt die Frist zwar in Gang, kann aber seinerseits eine Schenkung sein – auch im schenkungsteuerlichen Sinne.

Einkommensteuerlich bleiben die Mieteinkünfte beim Nießbraucher. Für vermietete Objekte liegt das Modell deshalb nahe, wenn die Eltern auf die laufenden Einnahmen angewiesen sind.

Wohnungsrecht: Wohnen bleiben – und die Frist kann laufen

Das Wohnungsrecht ist enger als der Nießbrauch. Es berechtigt den Übergeber, das Gebäude oder einen Teil davon – etwa die Wohnung im Erdgeschoss – unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB). Die Räume Dritten zu überlassen, etwa zu vermieten, ist nur erlaubt, wenn dies gestattet ist. Auch der Kapitalwert des Wohnungsrechts mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.

Beim Pflichtteil kann das Wohnungsrecht günstiger sein als der Nießbrauch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vorbehalt eines Wohnungsrechts an nur einem Teil des Grundstücks den Beginn der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht hindert – im entschiedenen Fall bezog es sich auf die Räume im Erdgeschoss eines dreigeschossigen Hauses (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15). Zugleich hat der BGH betont, dass ein Wohnungsrecht in Ausnahmefällen dem Fristbeginn entgegenstehen kann. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls: Je umfassender sich der Übergeber die Nutzung vorbehält, desto größer ist das Risiko, dass die Frist nicht läuft.

Leibrente: neue Klarheit durch den Bundesgerichtshof

Bei der dritten Variante behält der Übergeber keine Nutzung, sondern erhält eine lebenslange, meist monatliche Zahlung (Leibrente). Sie wird häufig durch eine Reallast im Grundbuch abgesichert. Ob eine solche Gestaltung den Beginn der Pflichtteilsfrist hindert, war höchstrichterlich nicht geklärt. Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte angenommen, die Frist beginne erst mit dem Verzicht auf die Rente und der Löschung der Reallast.

Der Bundesgerichtshof hat dem widersprochen: Ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung gegebenes Leibrentenversprechen bedeutet – auch wenn es durch eine Reallast gesichert ist – keine rechtlich maßgebliche Weiternutzung des Grundstücks durch den Übergeber. Es steht dem Beginn der Zehnjahresfrist deshalb nicht entgegen (BGH, Urteil vom 24. Juni 2026 – IV ZR 141/25). Anders als der Nießbraucher behält der Rentenberechtigte keinen Zugriff auf die Nutzungen der Immobilie; die Reallast dient lediglich der Sicherung seines Zahlungsanspruchs.

Wichtig ist eine zweite Aussage der Entscheidung: Verzichtet der Übergeber später auf die Rente, kann darin eine eigene Schenkung liegen, die ihrerseits einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen kann. Ist schon die ursprüngliche Übertragung gegen Rente eine teilweise entgeltliche (gemischte) Schenkung, ist zudem nur ihr unentgeltlicher Teil ergänzungspflichtig, also der Wert der Immobilie abzüglich des Werts der Rentenverpflichtung.

Steuerliche Folgen der Leibrente

Schenkungsteuerlich ist die Rente eine Gegenleistung. Steuerpflichtig ist nur die Bereicherung, also der Wert der Immobilie abzüglich des Kapitalwerts der Rente. Einkommensteuerlich wird die Übertragung gegen eine Rente regelmäßig als ganz oder teilweise entgeltlich behandelt. Haben die Eltern die Immobilie vor weniger als zehn Jahren angeschafft, kann das ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen (§ 23 EStG). Der Bundesfinanzhof teilt eine teilentgeltliche Übertragung dabei in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil auf – selbst wenn das Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt (BFH, Urteil vom 11. März 2025 – IX R 17/24, zu einer übernommenen Darlehensschuld).

Auch die laufenden Rentenzahlungen können beim Empfänger teilweise einkommensteuerpflichtig sein. Die Gestaltung sollte deshalb vorab steuerlich durchgerechnet werden – einschließlich der Frage, ob das Kind die Rente auf Dauer aus eigenen Mitteln tragen kann. Sinnvoll ist zudem eine Wertsicherungsklausel, damit die Rente nicht durch Inflation an Wert verliert.

Weitere Bausteine einer sicheren Übertragung

Rückforderungsrechte

Ein Übertragungsvertrag sollte regeln, unter welchen Voraussetzungen der Übergeber die Immobilie zurückverlangen kann – etwa wenn das Kind vor ihm verstirbt, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder belastet, in die Insolvenz gerät oder Gläubiger in die Immobilie vollstrecken. Üblicherweise wird das Rückforderungsrecht durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert. Muss die Immobilie aufgrund eines solchen Rechts zurückübertragen werden, erlischt die Schenkungsteuer mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Rückforderung wegen Verarmung und Sozialhilferegress

Wird der Schenker später bedürftig, etwa weil Pflegekosten anfallen, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann der Sozialhilfeträger – in der Praxis meist das Sozialamt – auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Anders als beim Pflichtteil beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des BGH bereits, wenn der Schenker alles für den Eigentumsübergang Erforderliche getan hat – also mit der Auflassung und dem Antrag auf Eintragung im Grundbuch –, und zwar auch dann, wenn er sich ein Nutzungsrecht wie einen Nießbrauch vorbehalten hat (BGH, Urteil vom 19. Juli 2011 – X ZR 140/10).

Familienheim unter Ehegatten

Unter Ehegatten kann das selbst genutzte Familienheim zu Lebzeiten schenkungsteuerfrei übertragen werden, ohne Wertgrenze und ohne Behaltensfrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Pflichtteilsrechtlich bringt das allerdings keinen Fristvorteil, denn bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Zehnjahresfrist nicht vor Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Nießbrauch, Wohnungsrecht und Leibrente im Vergleich

Kriterium	Nießbrauch	Wohnungsrecht	Leibrente
Was behält der Übergeber?	Nutzung und Erträge, zum Beispiel Mieten	Recht zum Wohnen in bestimmten Räumen	Laufende Zahlung, keine Nutzung
Schenkungsteuer	Kapitalwert mindert den steuerpflichtigen Wert	Kapitalwert mindert den steuerpflichtigen Wert	Rente ist Gegenleistung; nur die Bereicherung ist steuerpflichtig
Zehnjahresfrist beim Pflichtteil	Beginnt bei umfassendem Vorbehalt nicht	Kann beginnen; abhängig vom Umfang des Rechts	Wird nach BGH nicht gehindert
Einkommensteuer	Mieteinkünfte bleiben beim Nießbraucher	Bei Selbstnutzung keine Einkünfte	Regelmäßig ganz oder teilweise entgeltlich; Folgen für beide Seiten prüfen
Zehnjahresfrist bei Verarmung (§ 529 BGB)	Beginnt mit Auflassung und Eintragungsantrag	Beginnt mit Auflassung und Eintragungsantrag	Beginnt mit Auflassung und Eintragungsantrag

Die Übersicht vereinfacht bewusst; die Einordnung hängt stets von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Auch Kombinationen sind möglich, etwa ein Wohnungsrecht an der selbst genutzten Wohnung verbunden mit einer Rente.

Fazit

Welche Gestaltung passt, hängt vom Ziel ab. Wer vor allem die Schenkungsteuer senken und die Erträge behalten will, wählt häufig den Nießbrauch, nimmt aber in Kauf, dass die Pflichtteilsfrist nicht läuft. Wer weiter im Haus wohnen möchte, kann mit einem auf Teile beschränkten Wohnungsrecht die Frist unter Umständen in Gang setzen. Die Leibrente bringt nach der neuen Entscheidung des BGH Klarheit beim Pflichtteil, hat aber einkommensteuerliche Folgen und belastet die Liquidität des Übernehmers.

In jedem Fall gehören Rückforderungsrechte, eine klare Lastenverteilung und die Abstimmung mit Testament und Pflichtteilsansprüchen anderer Angehöriger in den Vertrag. Da das Bundesverfassungsgericht derzeit auch die Freibeträge und die Grundbesitzbewertung prüft, sollte die Planung zudem flexibel bleiben.

Häufige Fragen zur Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: 5. Oktober 2026.

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